Что такое ипотека простыми словами: понятие, виды ипотеки и страховок

Добрый день! Ипотечные кредиты находятся на втором месте по популярности после потребительских. Это и неудивительно, ведь мало кто может купить себе жилье на имеющиеся деньги. Несмотря на высокий спрос, понятие «ипотека» до сих пор остается чем-то непонятным и пугающим. Что такое ипотека простыми словами, какие программы кредитования бывают и на что обратить внимание при оформлении документов, поговорим в нашей сегодняшней статье.

Понятие ипотеки

Когда говорят «ипотека», могут иметь в виду разные термины. Если подходить с формальной точки зрения, ипотека – это форма залога недвижимости в обеспечение денежных обязательств частному лицу или организации. В просторечье ипотекой называют оформление кредита, направленного на приобретение жилья (или другого недвижимого имущества) и предполагающей оформление залога. Правильнее было бы называть ее ипотечным кредитованием, но мы будем использовать понятие «ипотека» именно в контексте банковского займа.

Разберем основные условия ипотечного кредита. Его целью может выступать приобретение следующих объектов недвижимости:

• Квартира, комната, частный дом, доля в жилом объекте;
• Строящееся жилье на любом этапе;
• Загородная недвижимость: дача, земельный участок, в том числе с расположенными на нем строениями;
• Коммерческие площади и другие нежилые помещения;
• Гаражи, машиноместа.

Как правило, небольшие банки кредитуют только приобретение квартир на вторичном рынке и в новостройках. Такие колоссы, как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк могут позволить себе рисковать, выдавая займы на покупку менее рентабельных объектов (земельных участков за городом, дач и прочего).

Виды ипотечных кредитов

При выборе займа следует отталкиваться именно от того, какое имущество вы хотите приобрести. В зависимости от типа недвижимости существуют разные программы кредитования:

• На покупку новостройки. Кредит на строящееся жилье необычайно популярен, ведь квартира от застройщика может стоить в два раза дешевле, чем в готовом доме. Нужно только подождать пару лет, пока строительная компания сдаст объект. Вместе с тем, это достаточно рискованный вид ипотеки – застройщик может разориться или оказаться мошенником. Лучше всего покупать квартиры в аккредитованных банком новостройках;
• На готовое жилье. Вторичный рынок недвижимости также очень востребован у ипотечных заемщиков, выбор объектов здесь практически не ограничен. Банки могут отказать в займе на покупку квартиры в старых, аварийных домах, в остальных случаях сделка проходит без проблем;
• Ипотека с господдержкой. Государство помогает определенным категориям заемщиков получить и при необходимости частично выплатить ипотечный кредит. Клиенты банков могут использовать средства материнского капитала, региональные жилищные сертификаты, другие программы с господдержкой. На данный момент действует условие снижения процентной ставки до 6% для семей, в которых появился второй и последующие дети;
• Рефинансирование ипотеки. Если вас не устраивает ставка по уже выданному кредиту, вы вправе его рефинансировать. Нужно обратиться в другой банк с более выгодным процентом и получить одобрение на закрытие имеющегося займа. При этом объект залога, как правило, остается тем же. Меняется только кредитор, размер ежемесячного платежа и сумма переплаты по процентам;
• Военная ипотека. Предназначена для военнослужащих, участников накопительной ипотечной системы. Пока заемщик находится на службе в армии, долг за него выплачивает Министерство Обороны РФ. При военной ипотеке на квартиру накладывается двойное обременение – залог банка и государства;
• Коммерческая недвижимость. Частные лица могут приобрести в кредит торговые площади, здания и строения промышленного назначения. Чаще всего к такой ссуде прибегают ИП, но и физическое лицо может подать заявку на оформление займа;
• Загородная недвижимость. Ипотечные клиенты приобретают земельные наделы, дачные дома, другие строения совместно с участком. При этом далеко не все банки готовы выдавать кредиты на покупку загородного имущества. Дело в том, что в случае неуплаты долга реализовать его будет непросто;
• На покупку гаража, машиноместа – редкий вид ипотечного кредита, но и его реально получить. В связи с небольшой суммой кредита банк может даже не потребовать оформления залога, ограничившись поручительством или подтверждением дохода клиента.

Рассмотрите несколько вариантов кредитования в разных банках. Сравните процентную ставку, срок выплаты долга, возможную сумму и дополнительные платежи. Обратите внимание, что есть банки, готовые выдать кредит практически на все перечисленные объекты недвижимости (Сбербанк или Россельхозбанк), но требования в них гораздо более жесткие, чем в небольших коммерческих структурах.

Порядок оформления ипотеки

Получение ипотечного кредита может занять 1-2 месяца в зависимости от комплектности документов и сложности сделки. В целом процедура оформления займа происходит следующим образом:

1. Изучите предложения разных банков, их требования к заемщикам и выберите наилучшее;
2. Соберите требуемый пакет документов, пока только по участникам сделки;
3. Банк рассмотрит вашу кредитную заявку и примет решение;
4. Если ответ кредитора положительный, найдите подходящий объект недвижимости и соберите пакет бумаг по нему. Далее последует проверка имущества, которое вы желаете приобрести по ипотеке;
5. Когда банк и заемщик готовы к сделке, происходит подписание договора купли-продажи, кредитного договора и регистрация сделки в Росреестре. В этот момент клиент передает продавцу первоначальный взнос за квартиру;
6. После регистрации права собственности происходит выдача ипотечного кредита и перечисление оставшейся суммы на счет продавца.

С этого момента у заемщика возникает обязательство перед банком по выплате кредита. Ему выдаются на руки кредитный договор, график платежей и памятка по погашению займа. Ипотечные кредиты могут выплачиваться аннуитетно (одинаковыми платежами) или дифференцированно (на убывание).

Требования к заемщикам и документы

Каждый банк формирует свой список минимальных требований к ипотечным заемщикам. Рассмотрим их на примере кредитования в Сбербанке:

• Наличие первого взноса, обычно от 15% стоимости недвижимости;
• Гражданство России;
• Возраст от 21 до 75 лет на момент полного погашения долга. Это значит, что пенсионеру 65 лет смогут выдать кредит только на 10 лет;
• Официальное трудоустройство не менее полугода;
• Подтвержденный «белый» доход.

Негласным требованием всех банков является хорошая кредитная история участников сделки (заемщик, созаемщики, поручители). Именно ее проверяют в первую очередь при рассмотрении ипотечной заявки. Самые лояльные требования к владельцам зарплатных карт. Им банки готовы понизить процентную ставка и выдать ипотеку без предоставления справок о доходе и трудоустройстве.

Какие документы понадобятся для получения ипотечного кредита:

• Паспорта всех заемщиков и поручителей;
• Анкеты-заявления;
• Справки о размере дохода;
• Подтверждение официального места работы (копия трудовой книжки, договор с работодателем);
• Пакет бумаг на залог (выписка из Росреестра о собственнике и отсутствии обременения, оценочный отчет, технические документы и прочая документация).

Банк вправе потребовать дополнительные документы согласно собственным правилам оформления ипотеки. Обычно мужчин до 27 лет просят предоставить военный билет. В некоторых случаях могут потребоваться СНИЛС, ИНН, загранпаспорт при наличии и другие.

Необходимость оформления залога

Обеспечением, то есть гарантом возврата долга, по ипотеке выступают:

1. Залог приобретаемого или другого объекта недвижимости;
2. Поручительство частного лица или организации. Его могут попросить при небольшой сумме займа или на период строительства, если вы купили квартиру в новостройке;
3. Залог другой собственности (к примеру, автомобиль, акции).

Обычно кредитные организации стараются оформлять залог кредитуемой недвижимости. Для них это наиболее безопасный вариант. В некоторых случаях банк готов принять в залог имущество, которое уже находится в собственности клиента. На него накладывается обременение, поэтому в период выплаты ипотечного долга совершать сделки с ним будет запрещено. Когда вы полностью выплатите кредит, банк снимет залог с недвижимости, тогда вы сможете ее продать или подарить.

Необходимость залога объясняется крупными суммами кредита и высокими рисками банка. Наличие обременения гарантирует, что при невыплате долга он все равно будет погашен за счет денег, вырученных от продажи недвижимости. По этой причине банк интересуется рыночной стоимостью залога и просит клиентов сделать оценочный отчет. Цена недвижимости должна быть больше, чем сумма ипотеки.

Страхование при ипотеке

Множество вопросов вызывает ипотечное страхование. Клиенту предлагают несколько видов полисов, попробуем в них разобраться:

1. Страхование объекта залога. Это обязательный вид финансовой защиты, потому как недвижимость является гарантом возврата ипотечной задолженности. Если произойдет пожар, обрушение конструкций, затопление или другое событие, по кредиту не останется обеспечения. Есть риск, что заемщик перестанет платить ипотеку, а вернуть деньги за счет реализации объекта недвижимости банк уже не сможет. Страхование залога – строго обязательно по всем ипотечным кредитам;
2. Финансовая защита жизни и здоровья клиента. Страховые риски – смерть и получение инвалидности. В том и другом случае вероятность невозврата денег очень велика. Банк не вправе заставить вас приобрести полис, но он может повысить процентную ставку при отсутствии страховки. Порой переплата по процентам оказывается больше, чем стоимость финансовой защиты, поэтому клиенты соглашаются на страхование своей жизни. Выгоду получают оба, банк и заемщик – в непредвиденном случае ипотеку закроет страховая компания;
3. Страхование титула относится к необязательным платежам по ипотеке. Его оформляют только на первые три года после регистрации сделки. Финансовая защита предназначена на случай оспаривания права собственности заемщика на предмет залога. К примеру, если при покупке квартиры были нарушены права детей продавца, сделку можно признать ничтожной. Жилье придется отдать, но ипотека в результате решения суда не аннулируется. Если было оформлено страхование титула, кредит погасит страховая компания, в противном случае – заемщик.

При оформлении жилищного кредита возникнут и другие траты. Необходимо оплатить госпошлину за регистрацию права собственности, услуги нотариуса при необходимости, оценочный отчет.

Подводные камни ипотеки

Большинство ипотечных заемщиков оформляют ипотечный кредит один раз и на всю жизнь, поэтому разобраться в тонкостях процесса будет сложно. На что обратить внимание при получении займа:

• Не стоит пугаться залога недвижимости. Если вы всегда вовремя вносите ежемесячные платежи, банк не вправе отобрать жилье. Даже при регулярной просрочке реализация имущества – это крайняя мера, разрешение на которую должен дать суд. Самовольная продажа залога банком невозможна;
• При оформлении ипотеки супруг заемщика должен выступить созаемщиком, ведь они приобретают имущество в совместную собственность. При наличии брачного договора жена или муж становятся поручителями;
• Обязательной является только страховка залога, все остальные виды полисов оформляются по желанию. Если вам навязывают страхование, помните, что вы вправе от него отказаться;
• При выборе банка оценивайте не только процентную ставку, но и дополнительные платежи, комиссии и общую переплату по кредиту;
• Если вам стало трудно погашать кредит, поинтересуйтесь в банке, могут ли они предоставить вам отсрочку выплаты. Многие финансовые организации готовы идти навстречу клиентам, которые просят поддержки и пересмотра условий кредитного договора.

Если при подписании документов что-то непонятно, не стесняйтесь задавать вопросы кредитному менеджеру. Лучше несколько раз перепросить, чем потом выйти на просрочку, испортить кредитную историю и выплачивать штрафы.

Если наша статья оказалась вам полезна, поделитесь ею со своими друзьями в социальных сетях, а также подписывайтесь на обновления блога, чтобы не пропустить самое интересное!

С уважением, Александр Фетисов!